Am 28. September 2025 stimmen die Schweizer Stimmberechtigten über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften ab.

ABSTIMMUNG SCHWEIZ National- und Ständerat diskutierten mehr als sieben Jahre lang über eine Abschaffung des Eigenmietwerts im Rahmen der parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung». In der Wintersession 2024 wurde nach einer intensiven Debatte inklusive Einigungskonferenz folgender Entscheid beschlossen:

• Der Eigenmietwert wird für Hauptund Zweitwohnsitze abgeschafft.
• Unterhaltsabzüge sind nicht mehr möglich.
• Schuldzinsenabzüge sind neu nur gemäss der quotalrestriktiven Methode oder für Ersterwerbende möglich.
• Gleichzeitig soll zur Entlastung der Bergkantone auf kantonaler Ebene eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften eingeführt werden können.

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wurde auch eine Verknüpfungsklausel eingefügt, die einen vollständigen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung nur in Kombination mit der Einführung einer neuen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auf kantonaler Ebene ermöglicht. Für die Einführung dieser neuen Objektsteuer braucht es zwingend die Zustimmung von Volk und auch von den Ständen.
Der Bundesrat hat deshalb am 21. Mai 2025 bekannt gegeben, dass über die Vorlage zur «Einführung von Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» am 28. September 2025 abgestimmt wird. Aufgrund der Verknüpfungsklausel wird auch über die Abschaffung des Eigenmietwerts entschieden. Wie genau die Umsetzung bezüglich der verknüpften Geschäfte auf den Abstimmungsdokumenten erfolgen wird, ist noch unklar.
Der vollständige Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung wird nur dann erfolgen, wenn diese neue Objektsteuer von Volk und auch von den Ständen angenommen wird. Die Übergangsfrist für das Inkrafttreten ist noch zu definieren und beträgt in der Regel mindestens zwei Jahre.

Was wurde zur Abschaffung des Eigenmietwerts diskutiert?

Mit der parlamentarischen Initiative «Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (17.400 )» soll der Eigenmietwert auf selbstbewohntes Wohneigentum abgeschafft werden. Die beiden Räte waren sich lange Zeit uneins, ob die Steuer ebenfalls bei Zweitliegenschaften abgeschafft sowie ob bestehende Abzüge beibehalten werden sollen. Kritisch haben sich bisher auch eine Mehrheit der Kantone – insbesondere die Tourismuskantone – positioniert. Sie befürchteten sinkende Steuereinnahmen, wenn der Eigenmietwert auf Zweitliegenschaften wegfallen würde und haben eine komplette Systemumstellung bei der Wohneigentumsbesteuerung deshalb abgelehnt. Der Ständerat ist den Kantonen entgegengekommen und hat bis zur Wintersession 2024 nur eine Teilumstellung, somit nur die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den Erstwohnsitz, gutgeheissen. Der Nationalrat hingegen will den Eigenmietwert für Haupt- und Zweitwohnsitze abschaffen.
Nach einer langen Phase der Differenzbereinigung hat die Kommission für Wirtschaft und Abgaben des Ständerates (WAK-S) vor der Wintersession 2024 ihren Widerstand aufgegeben und die Position des Nationalrates übernommen. Der Eigenmietwert soll auf Hauptund Zweitwohnsitze abgeschafft werden. Neu soll der Systemwechsel aber nur zusammen mit der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften auf kantonaler Ebene (22.454) in Kraft treten können. Die WAK-S kam somit den Tourismuskantonen entgegen und wollte die zu erwartenden Steuereinbussen abmildern. Auch beim Schuldzinsenabzug schloss sich die WAK-S dem neuen Konzept des Nationalrats an (quotal-restriktive Methode).
In der Wintersession 2024 wurde hitzig debattiert. Der Ständerat folgte der Empfehlung der WAK-S nicht und auch der Nationalrat hielt an seinen Punkten fest. Der Antrag der Einigungskonferenz für die Haltung des Nationalrates wurde im Anschluss von Stände- wie auch Nationalrat angenommen und in der Schlussabstimmung bestätigt.

Die Versteuerung und der Gegenzug

Wer eine Liegenschaft besitzt und diese selbst nutzt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Im Gegenzug können Schuldzinsen und die Kosten für den Unterhalt vom Einkommen abgezogen werden. Das Parlament hat eine Gesetzesänderung verabschiedet, die die Besteuerung des Eigenmietwerts abschafft und die Abzugsmöglichkeiten einschränkt. Das gilt für Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig hat es eine Verfassungsänderung beschlossen, die es den Kantonen erlaubt, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen.
Weil Verfassungsänderungen von Volk und Ständen angenommen werden müssen, kommt es zu einer Abstimmung über diese besondere Liegenschaftssteuer. Da die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung mit der Verfassungsänderung rechtlich verknüpft ist, entscheidet die Abstimmung über die ganze Reform: Wird die besondere Liegenschaftssteuer abgelehnt, so bleibt die Besteuerung des Eigenmietwerts bestehen.

(PD), EMANUELA MANZARI

Pro und Contra der Abstimmung auf Zweitliegenschaften

Abstimmungsfrage

Wollen Sie den Bundesbeschluss vom 20. Dezember 2024 über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften annehmen?

Ja

Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung vereinfacht das Steuersystem und reduziert die Anreize zur privaten Verschuldung. Die besondere Liegenschaftssteuer ermöglicht es den betroffenen Kantonen, ihre Steuereinnahmen auf Zweitliegenschaften zu sichern.
Standpunkt der Minderheit im Parlament

Nein

Eine Minderheit im Parlament lehnt die Reform ab. Ein Teil dieser Minderheit will die Besteuerung des Eigenmietwerts beibehalten, weil die Abschaffung primär Eigenheimbesitzenden zugute kommt und beim Staat zu Mindereinnahmen führen kann. Ein anderer Teil will die Besteuerung zumindest auf Zweitliegenschaften belassen.

Gut zu wissen

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