Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer (GGST) ist eine Sondersteuer auf den Gewinn, der beim Verkauf von Grundstücken bzw. Immobilien erzielt wird. Bei nahezu jedem Hausverkauf entsteht ein Reingewinn, der vom Verkäufer versteuert werden muss – die GGST. Je länger das Grundstück im Eigentum blieb, desto niedriger fällt die Steuerlast aus. Am höchsten ist die Belastung für Käufer, die das Grundstück kurz nach dem Erwerb mit Gewinn weiterverkaufen. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös (Betrag, den der Käufer zahlt) und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sowie bestimmten zulässigen Abzügen.

Warum muss diese bezahlt werden?
Die Steuer soll den «unverdienten» Wertzuwachs von Grund und Boden, der während der Besitzdauer entstanden ist, steuerlich erfassen. «Unverdient» deshalb, weil keine Kapital- oder Arbeitsleistung des Eigentümers dahintersteckt, sondern sich der Wert durch das Wirken des Gemeinwesens, die Bevölkerungsentwicklung oder die wirtschaftliche Entwicklung erhöht hat. Durch den starken Wertanstieg vieler Liegenschaften in den letzten Jahren profitieren auch Bund, Kantone und Gemeinden deutlich von den damit verbundenen hohen Gewinnen der Verkäufer. Die GGST wird zudem oft als eine der bevorzugten Einnahmequellen der Gemeinden bezeichnet.

Wer bezahlt die Grundstückgewinnsteuer – Käufer oder Verkäufer?
In der Praxis ist die GGST eine Steuer des Verkäufers. Sie wird fällig, wenn der Verkäufer den Gewinn aus dem Verkauf realisiert. Der Käufer hat dabei in der Regel keinen direkten Anteil an dieser Steuer. Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, dass die Bezahlung der GGST sichergestellt ist.

Ist die Grundstückgewinnsteuer immer sofort fällig?
Die Steuer muss nicht immer sofort entrichtet werden. Unter bestimmten Umständen kann sie aufgeschoben werden. Beispiele sind eine Ersatzbeschaffung – wenn der erzielte Gewinn aus einer selbstgenutzten Liegenschaft in eine Ersatzliegenschaft in der Schweiz reinvestiert wird – sowie bei einer Schenkung, einer Zuteilung im Rahmen einer Erbteilung oder bei bestimmten Handänderungen zwischen Ehegatten. Aufgeschoben ist jedoch nicht aufgehoben, irgendwann wird die Steuer fällig.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Der Grundstückgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen den Anlagekosten (dem ursprünglichen Kaufpreis) und dem aktuellen Verkaufspreis. Zu den Anlagekosten zählen zusätzliche Posten wie wertvermehrende Aufwendungen, Beiträge des Grundeigentümers, Maklerprovisionen, Inseratekosten oder Notariatsgebühren. Diese Abzüge mindern den Grundstückgewinn und damit die Steuer. Der Steuertarif der GGST ist wie die Einkommenssteuer progressiv gestaltet, das heisst, höhere Gewinne werden überproportional besteuert. Die GGST sinkt mit zunehmender Besitzdauer. Im Kanton Zürich beträgt die Reduktion nach 20 Jahren maximal 50 Prozent. In den ersten zwei Jahren soll dagegen ein Steuerzuschlag Immobilienspekulationen dämpfen. Sollte der Erwerbswert nicht bekannt sein, besteht im Kanton Zürich -bei einer Besitzdauer von über 20 Jahren- die Möglichkeit, einen errechneten «Verkehrswert vor 20 Jahren» zu verwenden. In die Berechnung dieses Wertes fliessen Faktoren wie der Landwert, der Zeitwert des Gebäudes oder Erschliessungs- und andere Nebenkosten ein. Diese Berechnung kann man beim zuständigen Steueramt verlangen.

Hilfe vom Steuerprofi einholen?
Wenn die Liegenschaft älter als 20 Jahre ist und es sich um keinen Standardfall handelt, ist es auf jeden Fall empfehlenswert einen Profi zu Rate zu ziehen. Der Gewinn daraus ist oft erheblich, da es bei der GGST um beträchtliche Beträge geht.

Wichtige Hinweise
• Steuerpflichtige sollten die Berechnung sorgfältig durchführen und Belege zu allen Kosten aufbewahren. • Es ist ratsam, frühzeitig steuerlichen Rat einzuholen, besonders bei grösseren Verkäufen, unregelmässigen Eigentumsformen (zum Beispiel Erbengemeinschaft) oder wenn Sanierungen oder Wertsteigerungen relevant sind.
• Da sich Steuergesetze ändern können, sollten aktuelle Informationen von der kantonalen Steuerverwaltung Zürich oder einem Steuerberater eingeholt werden.

Lassen Sie sich beraten! Der Verkauf einer Liegenschaft ist selten alltäglich und oft komplex. Da Details und Fachkenntnisse bei der Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren massgeblich sind, kann es sinnvoll sein, eine Expertin oder einen Experten hinzuzuziehen.

Rolf Niederberger GRAF & PARTNER Immobilien AG