Die sogenannte Lex Koller ist das schweizerische Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Ihr Zweck besteht darin, eine «Überfremdung des einheimischen Bodens» zu verhindern. Das Gesetz beschränkt seit 1983 den Immobilienerwerb durch ausländische Privatpersonen und Unternehmen und gehört damit zu den wichtigsten Instrumenten der Schweiz zur Steuerung des Immobilienmarkts. Besonders betroffen sind Wohnliegenschaften, Ferienwohnungen und in gewissen Fällen auch Beteiligungen an Immobiliengesellschaften.

In den vergangenen Jahrzehnten wurde die Lex Koller mehrfach gelockert. Dennoch blieb sie politisch umstritten. In Phasen steigender Immobilienpreise und zunehmender Wohnungsnot flammt die Debatte regelmässig wieder auf. Genau dies ist derzeit der Fall: Angesichts knappen Wohnraums, steigender Mieten und der politischen Diskussion über Bevölkerungswachstum und Zuwanderung steht eine Verschärfung der Lex Koller erneut auf der Agenda.

Der Bundesrat hat im April 2026 eine Vorlage in die Vernehmlassung geschickt, die mehrere Verschärfungen vorsieht. Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz sollen künftig für den Kauf einer Wohnung wieder eine Bewilligung benötigen und beim Wegzug verpflichtet werden, die Immobilie innert zwei Jahren zu verkaufen. Zudem sollen Personen im Ausland Geschäftsliegenschaften nur noch dann bewilligungsfrei erwerben dürfen, wenn sie diese selbst nutzen; der Erwerb als reine Kapitalanlage zur Vermietung oder Verpachtung soll nicht mehr zulässig sein. Ebenfalls vorgesehen sind strengere Regeln für den Erwerb von Ferienwohnungen sowie ein grundsätzliches Verbot für Personen im Ausland, börsenkotierte Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften und regelmässig gehandelte Anteile an Immobilienfonds zu erwerben.

Diese Verschärfung steht in engem Zusammenhang mit den laufenden politischen Gesprächen im Parlament. Dort ist unter anderem die Motion von SVP-Nationalrat Thomas Aeschi hängig, welche verlangt, frühere Lockerungen der Lex Koller rückgängig zu machen. Politisch bemerkenswert ist, dass eine Verschärfung inzwischen nicht nur von der SVP, sondern auch von links unterstützt wird. Vertreterinnen und Vertreter der SP begrüssen die Vorlage, weil sie hoffen, ausländische Kapitalzuflüsse in den Wohnungsmarkt zu begrenzen und damit den Preisdruck zu senken. Gleichzeitig versucht der Bundesrat, die Vorlage so auszugestalten, dass internationale Verpflichtungen der Schweiz – insbesondere gegenüber EU- und EFTA-Staaten – nicht verletzt werden. Deshalb zielen mehrere geplante Einschränkungen vor allem auf Personen aus Drittstaaten oder auf bestimmte Anlageformen.

Die laufende Debatte zeigt jedoch auch deutliche Spannungen. Wirtschaftsnahe Kreise und Teile der Immobilienbranche warnen, eine weitere Verschärfung schade dem Standort Schweiz, schrecke Investoren ab und löse die Wohnungsprobleme nur begrenzt. Kritiker verweisen darauf, dass die Ursachen der Wohnungsnot breiter seien und etwa mit Bautätigkeit, Raumplanung, Zuwanderung und Verdichtung zusammenhingen. Auch eine vom Bund veröffentlichte Regulierungsfolgeabschätzung beurteilt eine Verschärfung laut Medienberichten eher kritisch.

Zusammenfassend ist die Lex Koller heute weit mehr als nur ein Spezialgesetz des Immobilienrechts. Sie ist zu einem Symbol für grundsätzliche Fragen geworden: Wie offen soll die Schweiz gegenüber ausländischem Kapital sein, und wie stark soll der Staat in den Boden- und Wohnungsmarkt eingreifen? Die aktuellen Beratungen im Parlament und die Vernehmlassung des Bundesrats zeigen, dass die Lex Koller politisch wieder stark an Bedeutung gewonnen hat. Ob die geplanten Verschärfungen tatsächlich beschlossen werden, ist noch offen. Klar ist jedoch, dass das Thema im Spannungsfeld zwischen Wohnraumschutz, Wirtschaftsfreiheit und Migrationspolitik weiter an Brisanz gewinnen wird.

Rolf Niederberger
GRAF & PARTNER Immobilien AG