Die Veräusserung einer Immobilie ist mehr als nur ein Inserat im Internet. Es ist ein langer Prozess, der im Vorhinein gut geplant werden muss. Ziel muss es sein, den Verkauf professionell, zeitnah und zur vollen Zufriedenheit von Käuferschaft und Verkäuferschaft zu vollziehen.

Die Grundbasis – Das erste Gespräch
In einem ersten unverbindlichen Gespräch soll die Situation der Verkäuferschaft besprochen und die Liegenschaft zusammen besichtigt werden. Bei einer Liegenschaftsveräusserung geht es normalerweise um sehr viel Geld. Deswegen muss die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf Ihrer Liegenschaft ein gutes Vertrauensverhältnis zu Ihrem Immobilienmakler sein. Ebenfalls im ersten Gespräch sollen die Unterlagen der Liegenschaft geprüft und der Wert mittels einem hedonischen Bewertungssystem realistisch und ohne Emotionen bewertet werden.

Das zweite Gespräch
Nach der Fertigstellung der Verkehrswertschätzung Ihrer Immobilie folgt ein zweites Treffen, in dem Ihnen die Inhalte und Werte aufgezeigt und erläutert werden. Da jetzt die Grundlage, also der Wert, ermittelt wurde, kann in einem nächsten Schritt die zeitlichen Abläufe besprochen werden. Ein weiterer sehr wichtiger Teil dieses zweiten Treffens ist, die provisorische Berechnung der Grundstückgewinnsteuer. Die steuerlichen Abgaben bei der Veräusserung Ihrer Liegenschaft sind in der heutigen Zeit sehr hoch. Es ist darum sehr wichtig, dass Sie diese Summe im Vorfeld einkalkulieren. Das zweite Treffen erfolgt in der Regel innerhalb einer Woche. Alle Eigentümer oder Bevollmächtigten sollten anwesend sein.

Der Verkaufsstart
Nach Unterzeichnung des Maklervertrags beginnen die Vorbereitungsarbeiten, sodass umgehend eine professionelle Verkaufsdokumentation erstellt werden kann. Fehlende Unterlagen werden eingeholt, parallel wird ein Fototermin koordiniert, und die fertige Dokumentation wird Ihnen zur Prüfung zugesandt. Nach Ihrer Freigabe wird die Verkaufsdokumentation in einem ersten Schritt unseren bereits vorhandenen Interessenten zugestellt. Sollte eine diskrete Veräusserung gewünscht werden, könnte der gewünschte Verkaufspreis bereits auf diesem Weg erzielt werden. In einem zweiten Schritt wird ein Inserat auf den gängigen Immobilienplattformen publiziert. In Rücksprache mit der Eigentümerschaft werden Besichtigungstermine vereinbart. Wir von G&P empfehlen Ihnen, während den Besichtigungen die Immobilie zu verlassen, da dies emotional belastend sein kann. Der Besichtigungszeitraum beträgt in der Regel 2–4 Wochen, je nach Nachfrage und Verfügbarkeit der Liegenschaft. Nach Ablauf der Frist werden alle Angebote zusammengefasst, geprüft und der Verkäuferschaft vorgelegt. Eine Finanzierungsbestätigung einer Schweizer Bank ist zwingend.

Der Weg bis zum Kaufvertrag
Sobald sich die Verkäuferschaft für ein Angebot entschieden hat, werden alle beteiligten Personen benachrichtigt. In den meisten Fällen wird ein Reservationsvertrag/ Vorvertrag unterschrieben. Dieses Dokument ist gesetzlich allerdings nicht bindend, ausser es wird öffentlich beurkundet. Umgehend wird beim zuständigen Notariat ein Kaufvertrag in Auftrag gegeben. Stimmen die Vertragsinhalte für beide Parteien und wurde das Schuldbriefgeschäft erfolgreich geklärt (Bankgeschäft), so kann ein Termin beim zuständigen Notariat vereinbart werden.

Zwei mögliche Abwicklungen
Bei der Überschreibung der Liegenschaft gibt es zwei Möglichkeiten. Bei einer leerstehenden Liegenschaft findet die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages und die Eigentumsübertragung gleichzeitig statt. Bei einer bewohnten Liegenschaft erfolgt zuerst die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrages und erst zu einem später vereinbarten Datum die Eigentumsübertragung mittels einem sogenannten unwiderruflichen Zahlungsversprechen. Nach der Unterzeichnung der Verträge informiert die Käuferschaft ihre Bank, so dass die vorbereiteten Zahlungen ausgelöst werden können.

Fazit
Da wir in einem solchen Fachbericht, bezüglich der Grösse des Berichts, eingegrenzt sind, fehlen weitere wichtige Aspekte oder differenzierte Ausgangslagen (Erbengemeinschaften, BVG-Gelder, Veräusserungsbeschränkungen, Scheidungen etc.), die bei einem Verkauf beachtet werden müssen. Sollten Sie sich vor einer solchen Verkaufssituation befinden, stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung, so dass Sie die Sicherheit haben, die Sie benötigen. Den es geht um viel Geld!

Rolf Niederberger
GRAF & PARTNER Immobilien AG